第一次買房的新手，面對「預售屋」往往有很多疑問。房子還沒蓋好，合約、付款、貸款流程都與中古屋不同，容易一頭霧水。本文將用最淺顯易懂的方式，帶你一步步了解預售屋購買流程、注意事項以及潛在陷阱，幫助你少走冤枉路，掌握購屋全貌。

一、從選屋到下訂：第一步，你該怎麼開始？

想像你走進一個預售屋接待中心，眼前擺放著精緻的模型屋、平面圖和樣品屋。銷售人員會依據你的預算與需求，推薦適合的戶型。你可能會想：「這間還不錯，但再考慮看看。」

這時候，下訂金就派上用場，通常是 10–20 萬，用來保留你喜歡的戶別。你會拿到一張訂購單，寫明訂購戶別、房地總價與簽約日。下訂不等於立即簽約，你還有至少五天的契約審閱期，仔細檢視合約，確認無誤後再簽約。

注意：若建商要求你放棄審閱期，或者少於五天，都可以向公平會檢舉。

二、簽約與付款：掌握資金節奏

簽約時通常需支付房地總價 5–10% 作為簽約金。之後依約支付開工款、工程款，以及建商可能要求的暫收款（10–30 萬，用於稅費、過戶或前期管理費）。新手很容易忽略暫收款，務必先詢問清楚明細，避免簽約後才發現額外費用。

貸款注意事項：別被「85 成貸款」誤導

很多人以為銀行貸款都能拿到 85%，但實務上可能低於此成數。簽約時，也可以加入保障條款降低資金壓力，例如：

• 貸款成數未達 8 成 → 可無條件解約
• 銀行排撥問題導致交屋延誤 → 可無條件展延

這些條款可以幫助你控制風險、避免資金問題，但不是每個建商都願意配合，如果要求太多，可能降低物件賣給你的機會。

另外，現在坪數越來越小，總價看似便宜，但單價其實不低。建商通常會預估完工後的漲幅，如果推估錯誤，例如公共設施未完成或政策計畫未落實，完工交屋時銀行認定的價值可能低於成交價，會影響貸款成數，務必提前規劃。

三、預售屋議價空間

預售屋可以議價，但空間有限。通常越早買，越可能拿到優惠價格，或附送裝潢、家具。部分建案標榜「不二價」，這時可從附加條件著手談判，而非直接要求降價。

四、驗屋與交屋保留款：你的談判籌碼

驗屋分為初驗與複驗，務必在交屋前完成瑕疵修繕，否則交屋後建商可能拖延。專業驗屋公司能檢查水電、建材、設備等細節，價格大約 1–3 萬，雖然花錢，但保障更大。

房地總價	保留款 (5%)	房屋總價	保留款 (5%)
1,000 萬	50 萬	800 萬	40 萬

五、完稅與過戶：最後一哩路

初驗確認無誤後，建商會委託代書完成報稅、所有權移轉及權狀申請。買方僅需繳印花稅與契稅，其他稅費由建商負擔，通常會從暫收款扣除。

過戶時，建商可能要求簽一張本票，確保交屋前尾款順利撥付。交屋當日確認屋況、文件與鑰匙無誤，即完成交屋。

六、FAQ

預售屋可以議價嗎？

七、結語：掌握流程、降低風險

購買預售屋流程雖繁瑣，但只要掌握關鍵，就能避開大部分陷阱：

• 仔細審閱合約，不放棄任何保障期
• 留意交屋保留款，確保房地總價計算正確
• 理性規劃貸款，避免盲目相信「85 成」
• 議價時靈活運用附加條件
• 驗屋務必全程掌握，必要時請專業人士協助

對新手來說，最重要的心法是：先理解市場，掌握流程，再決定行動。這樣不僅可以避免踩雷，還能在房市中找到理想物件。

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