多屋族資產該如何靈活調度？避開貸款限制，合法又有效的資金整合策略！

夫妻工程師名下多屋，卻碰上貸款瓶頸

我們最近服務的一對年輕夫妻，都是園區工程師，名下已有數戶房產，最近想換大房、為孩子安排校區選擇。問題是：

• 名下已有多筆 購置貸款，若再買新屋，貸款成數會直接被折扣。
• 雖然也有週轉金貸款，但這類並非購置貸款，也無法當作新屋貸款用。

對銀行而言，他們已屬於「多屋高風險戶」，不只無法享首購優惠，一旦申請第二戶以上貸款，貸款成數只剩 5 成，而且不給寬限期，現金壓力驟增。

策略建議：適度用配偶贈與與增貸達到彈性調度

✅ 策略 1：配偶贈與—避免限貸與維持原有成本

夫妻之間贈與不計入贈與總額，不用繳贈與稅，也不列入 244 萬免稅額。此外，夫妻贈與土地可向國稅局申請 不課徵土地增值稅，但未來若再轉讓給第三人時，仍需依照原地價計算土增稅。

換言之：若夫妻其中一方名下多屋且貸款受到限制，可考慮 透過贈與移轉部分房產給另一方，讓另一方可重新以「第一戶」或「換屋戶」身份申貸，獲得較高成數。

✅ 策略 2：房屋增貸—用原有資產創造現金流

房屋增貸額度 = 市價 × 可貸成數（最多 80%）− 原貸款餘額。

增貸主要依賴兩因素：房價成長與已償本金數量。如果房價未成長、還款多是在寬限期，可能就沒有增貸空間。

增貸利率通常比購置貸款高，但仍較信貸便宜，適合短期資金需求或做為理財資金操作。

實例試算（示意）

A 名下房屋目前鑑價 1,200 萬，可貸款成數 80%，原貸款剩 400 萬。

• 可貸上限 = 1,200 × 0.8 = 960 萬
• 剩餘本金 400 萬 → 可增貸額度 560 萬（即960−400）

若再搭配贈與操作：將 A 名下一屋贈與 B，使 A 屬於「無屋貸」或「第一戶」身份，申請新購屋貸款成數可回到較高水準。

你該注意的風險與限制

法規／風險	注意事項
婚姻關係與財產權益	夫妻贈與會把房產轉出原持有人名下，不等同共同財產；若未來離婚，贈與方無法主張共同財產分配。
銀行貸款稽查	增貸資金若未如實用途申報，可能被追繳或解除貸款，請務必如實告知。
增貸時機與能力	建議貸款繳息正常滿一年以上再申請增貸，避免因無償本金造成核貸困難。

🧭 給持有多屋族群的小提醒

• 資產不是問題，但貸款操作錯誤會拖累整體現金彈性。
• 建議搭配模擬貸款成數與每月還款負擔，不要借過頭。
• 贈與轉移建議事前諮詢專業人士與會計師。
• 增貸/轉貸要評估：利率、綁約期、違約金、成數條件等。

📚 延伸閱讀推薦

• 夫妻贈與房地產免稅與稅務解釋
• 房屋增貸的條件與試算方式
• 贈與房產實務與風險

📩 歡迎私訊討論你的貸款條件與資金策略

想買房但不知道從何開始？或不確定自己是否能過貸款那一關？

歡迎私訊我，我可以協助你盤點條件與風險！