多屋族資產該如何靈活調度？避開貸款限制，合法又有效的資金整合策略！
夫妻工程師名下多屋，卻碰上貸款瓶頸
我們最近服務的一對年輕夫妻，都是園區工程師，名下已有數戶房產，最近想換大房、為孩子安排校區選擇。問題是：
- 名下已有多筆 購置貸款，若再買新屋，貸款成數會直接被折扣。
- 雖然也有週轉金貸款，但這類並非購置貸款，也無法當作新屋貸款用。
對銀行而言，他們已屬於「多屋高風險戶」，不只無法享首購優惠，一旦申請第二戶以上貸款，貸款成數只剩 5 成，而且不給寬限期，現金壓力驟增。
策略建議：適度用配偶贈與與增貸達到彈性調度
✅ 策略 1：配偶贈與—避免限貸與維持原有成本
夫妻之間贈與不計入贈與總額，不用繳贈與稅，也不列入 244 萬免稅額。此外，夫妻贈與土地可向國稅局申請 不課徵土地增值稅，但未來若再轉讓給第三人時，仍需依照原地價計算土增稅。
換言之：若夫妻其中一方名下多屋且貸款受到限制，可考慮 透過贈與移轉部分房產給另一方，讓另一方可重新以「第一戶」或「換屋戶」身份申貸，獲得較高成數。
✅ 策略 2：房屋增貸—用原有資產創造現金流
房屋增貸額度 = 市價 × 可貸成數（最多 80%）− 原貸款餘額。
增貸主要依賴兩因素：房價成長與已償本金數量。如果房價未成長、還款多是在寬限期，可能就沒有增貸空間。
增貸利率通常比購置貸款高，但仍較信貸便宜，適合短期資金需求或做為理財資金操作。
實例試算（示意）
A 名下房屋目前鑑價 1,200 萬，可貸款成數 80%，原貸款剩 400 萬。
- 可貸上限 = 1,200 × 0.8 = 960 萬
- 剩餘本金 400 萬 → 可增貸額度 560 萬（即960−400）
若再搭配贈與操作：將 A 名下一屋贈與 B，使 A 屬於「無屋貸」或「第一戶」身份，申請新購屋貸款成數可回到較高水準。
你該注意的風險與限制
| 法規／風險 | 注意事項 |
|---|---|
| 婚姻關係與財產權益 | 夫妻贈與會把房產轉出原持有人名下，不等同共同財產；若未來離婚，贈與方無法主張共同財產分配。 |
| 銀行貸款稽查 | 增貸資金若未如實用途申報，可能被追繳或解除貸款，請務必如實告知。 |
| 增貸時機與能力 | 建議貸款繳息正常滿一年以上再申請增貸，避免因無償本金造成核貸困難。 |
🧭 給持有多屋族群的小提醒
- 資產不是問題，但貸款操作錯誤會拖累整體現金彈性。
- 建議搭配模擬貸款成數與每月還款負擔，不要借過頭。
- 贈與轉移建議事前諮詢專業人士與會計師。
- 增貸/轉貸要評估：利率、綁約期、違約金、成數條件等。
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