配偶贈與房產也能保留「舊成本」？這招助你避開高額房地合一稅

想換屋、買新房，名下卻已有不只一間房？不少人以為把房子「贈與配偶」會讓成本變低、稅變高。但你知道嗎？

夫妻之間的贈與，在房地合一稅上其實享有特殊規定：可以保留原取得日與成本，避開短期交易稅率的重罰，達到節稅與資產配置雙贏的效果。

📌 法規怎麼說？

• ✅ 原始取得日：配偶贈與後，房地合一稅仍以「原本購買日」計算持有時間。
• ✅ 取得成本：採用原購買價格，不會改用公告現值，避免產生高額資本利得。

根據財政部與國稅局的說明，這項政策的精神是「配偶間財產移轉視為內部調整」，因此計算出售所得時可使用最有利條件。

🏠 實際案例這樣算

假設先生 2010 年用 1500 萬買房，2022 年贈與給太太，太太 2025 年出售，賣得 2200 萬：

• 🟢 取得日：2010 年
• 🟢 成本：1500 萬（原購價）
• 🟢 持有時間：15 年 → 可適用舊制或自住優惠稅率

如果這是一般贈與（非夫妻），則只能用公告現值計算成本，可能導致課稅所得暴增。

🔍 哪些人適合用這招？

• 💼 有多間房、準備換屋者
• 🏡 想讓其中一方貸款買新家，另一方移轉名下資產做安排
• 🧮 想增貸或規劃出售時節稅者

📉 避免的誤區

• ⚠️ 贈與不是逃稅，需申報贈與稅，但夫妻間享免稅額度
• ⚠️ 不要以為贈與後就是重新起算成本和持有期，這會讓你白繳稅！
• ⚠️ 有增貸計劃者，也要同時考量貸款資格與收入條件

⚠️ 注意！若配偶原本是「繼承或受贈」取得，成本就不能保留原購價

不是所有情況都能沿用原始購買成本。若你的配偶是因為「繼承」或「受贈」取得該房產，然後再轉贈與你，未來你出售時，成本採用受贈時的房屋評定現值及公告土地現值（再加 CPI 調整），不是使用先前的購買價。

舉例來說：

• 👩‍❤️‍👨 太太從父母繼承房產，登記在名下
• 🔁 後來贈與給先生
• 🏷️ 先生日後出售該房，成本須以「太太繼承時的公告現值＋CPI」計算

公告現值通常遠低於市價，這會讓出售時的資本利得暴增、課稅金額也變高。

📌 如果你正打算出售這類房產，建議盡快盤點，愈早處理愈能降低稅負風險。

📌 小提醒

房地合一稅的算法很細，建議換屋或處分房產前，先確認每一戶的取得日、成本與名下數量，才能妥善節稅。

📩 想了解你的房產能怎麼配置？是否能贈與又保留舊成本？

歡迎私訊我，我可依照你的資產結構與計畫目標，提供初步風險盤點與策略建議。

📚 資料來源

• 財政部高雄國稅局｜夫妻贈與房地可沿用原成本與取得日
• 裕達地政士｜房地合一稅贈與與取得成本解析

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最近很多朋友以為「便宜買到房子就完成任務」，結果最後卻被罰款影響心情。我整理了兩種最常被忽略的情況，幫你避開契稅罰單的雷區👇

👉 情境一：老屋沒做「保存登記」

有些老房子未有完整建物登記紀錄，很多人買了以為「反正沒登記，應該不用申報」，結果…

• 保存登記只是指地政機關的建物登記，不影響你申報「契稅」責任
• 根據契稅法，只要你取得房屋所有權，不論有無建物登記，都要申報；拖超過30天後還得不斷繳怠報金！

👉 情境二：法拍屋買家＝拍定人

法院拍賣的房屋你以為法院會處理啥契稅？錯！法院只賣房不代繳，你要自己去稅捐窗口申報👉

• 憑借拍定證明，「30日內」向稅捐機關報契稅
• 若買來的價格低於政府評定標準，只按實際得標金額計稅

💰 罰款怎麼算？每逾 3 天就加 1%！

比如你該報但拖了 30 天、 契稅 10,000 元 : 30 日 / 3 = 10 次 × 1% = 10% 也就是罰1000元，而且每 3 天加 1%，累積起來最高可以罰到 1.5 萬元⚠️！

📝 你該怎麼做？這樣避免被罰👇

1. 拿到「權利移轉證書」後，用手機設提醒，記得30天內報契稅
2. 不確定自己買的是哪種房？記得問：是「老屋未登記」還是「法拍屋」？
3. 即使以低於市價成交，契稅仍要照申報，記得帶拍定書或買賣契約去稅捐機關
4. 有不確定的問題，就快找專人幫你確認，不要等被罰才後悔

📌 你買的那間房，是這兩種之一嗎？

別讓一張契稅罰單，毀了自己原本以為「撿到便宜」的好心情。

📩 如果你想知道契稅怎麼算、資格需不需要申報，也歡迎私訊我，我可以陪你確認這些步驟。