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新青安貸款原本是幫助無殼蝸牛的政策，卻在審計報告中揭露短售、高價標的與高負擔比率等亂象，購屋族、屋主與投資人該如何在這波政策與市場落差中做判斷？.png)
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一、新聞重點摘要
- 新青安自 2023/8 上路：公股銀行減收半碼（0.125%）、內政部住宅基金補貼 1.5 碼（0.375%），合計讓利相當於大幅降低初期利率壓力。
- 額度放寬至 1000 萬、貸款年限 40 年、寬限期 5 年（前 5 年多為只付利息或低負擔設計）。
- 2024/6 開始收緊：申貸者需簽切結自住、一生限貸一次，並要求銀行檢核違規、追回補貼利息，截至今年 2 月底（含舊青安）已追回利息約 2725 萬元。
- 審計報告指出：
- 有貸後短期轉售（短售），與政策協助自住意圖有偏離。
- 有核貸標的超過 4000 萬，非典型「無殼蝸牛」對象。
- 約 35% 核貸戶的房貸負擔比率偏高（超過合理的 40%–50% 範圍），潛在壓力大。
- 寬限期結束後，本息攤還金額增加，部分貸款戶每月負擔恐暴增，信用風險上升。
二、解析
1. 短售與高價標的亂象
新青安設計初衷是支援真需自住者，但實際上出現部分資金條件較好的申貸者利用低利與長寬限期套利、短期轉售，甚至有超過 4000 萬的標的核貸，已偏離政策原意。這種現象不但稀釋社會資源，也可能在未來造成供給突然爆增（轉售潮），壓縮區域價格。
2. 房貸負擔比率與隱性風險
審計報告顯示約 35% 核貸戶房貸負擔率超過合理範圍，分布在「超過 40%」與「超過 50%」兩段。這代表收入一旦下滑、利率若因市場回升出現上行，原本覺得「寬限期安全」的借款人，在期滿後面臨的壓力會急速擴大。
負擔率高的風險包括：
- 利率回升時本金加利息支出增加，原本保守的還款計劃被打亂。
- 收入波動（例如科技、出口或自由業收入縮減）會讓本已超載的支出變成逾期風險。
- 寬限期結束後的「付款跳升」是多數人低估的心理落差：前 5 年相對輕鬆，後續每月支出可能翻倍，若未預留緩衝，壓力集中爆發。
3. 市場心理與短期供需反應
新青安一度拉抬剛性需求，部分屋主借勢抬價；但收緊消息與審計結果曝光後，部分買方轉為觀望，短期成交放緩，反而讓有真實需求的買方在議價上取得優勢。未來若出現新青安轉售潮，供給集中可能造成某些區域短暫價格壓力。
三、案例模擬：寬限期前後的實際壓力差
以下示範一個典型情境（假設）：貸款金額 1000 萬、年利率 1.5%、總期限 40 年、前 5 年為寬限期（僅付利息），第 6 年起本息攤還（剩餘 35 年攤還）。
| 階段 | 每月支出（估） | 說明 |
|---|---|---|
| 寬限期內（前 5 年） | 約 12,500 元 | 僅付利息：1000 萬 × 1.5% / 12 |
| 寬限期後（剩 35 年本息） | 約 30,600 元 | 本息攤還，金額約為 1000 萬 35 年、1.5% 年利率下的月付 |
這中間的跳升如果沒有預留現金流緩衝，原本負擔率在合理邊界的人，也可能瞬間被推進高風險區。
提示：如果收入波動、或利率再高 1 碼（假設變 2.5%），壓力會更大。建議申貸前做「寬限期後壓力測試」，把最壞情境寫出來再決定。
四、不同族群的具體行動清單
給買方 / 申貸者
- 不要只看前 5 年的寬限期，先模擬寬限期後的月付本息，確保負擔率低於 40% 為佳。
- 預留至少 3~6 個月的現金流緩衝，應對收入波動或利率變動。
- 查看自己貸款後的收入比（房貸負擔比）與可支配收入，避開 50% 以上高負擔狀態。
- 申貸前問：如果收入下降 15%、利率上升 1 碼，我的月付會怎樣？留一條安全邊際再決定。
給屋主 / 賣方
- 觀察市場是否出現新青安轉售（短售）供給聚集，短期競爭可能拉低某些區域成交價。
- 如果鎖定的是剛需自住買方，可在政策剩餘期設計「安心成交方案」（例如固定交屋、清楚說明貸款風險），加速決策。
- 避免單純靠「市場熱度」抬價，留意政策收緊後買方心理轉變，調整曝光與談判節奏。
給投資人
- 避免用新青安做短期套利，因為未來查核與追回補貼風險存在。
- 追蹤 2~5 年後可能出現的「轉售潮」，那段時間區域供給增加可能帶來短期壓力，但也可能製造長期撿漏機會。
- 分析貸款者負擔率分布，選擇相對抗風險的標的（低負擔、穩定收入區域）。
五、結語
新青安政策本意在協助真正需要的購屋族，但審計報告揭露的短售、高價與高負擔顯示出執行與市場行為的落差。買方若僅看表面優惠、忽略寬限期後的壓力，風險集中爆發；屋主若誤判供給變化，也可能錯失最佳成交時點。
購屋不是比誰貸得多，而是比誰還得久、過得穩。掌握風險、留安全邊際、做好壓力測試，是這波政策下最實在的防禦與進攻。
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