2025年7月房市交易量年減四成，買賣雙方陷入觀望

一、最新數據與市場概況

2025 年 7 月，全台房市買賣移轉棟數出現明顯冷卻，六都交易量出現年月雙減：

四大房仲（31）日發布7月旗下門市交易量

• 永慶房產集團：月減 14%、年減 42%
• 住商不動產：月減 9.3%、年減 43.7%
• 中信房屋：月減 7.6%、年減 35.7%
• 台灣房屋集團（七都統計）：月減 7.3%、年減 25.7%

這樣的交易量衰退幅度，不只反映了傳統淡季的影響，更顯示市場買氣已遠弱於去年同期水平。

二、房市進入「觀望對峙期」：賣方不願讓步、買方不急出價

目前的房市已脫離過去一方主導的氛圍，而是進入一種「雙方僵持、皆不先低頭」的狀態：

• 賣方仍寄望於過往高點價格，往往不願主動讓價。
• 買方則因擔憂追高，而傾向觀望不出手。

結果是大幅成交延滯，看屋人潮下降，市場進入典型停滯期。

三、成交疲軟不只季節原因，多因素共同夾擊

七月原本就是房市傳統淡季，但今年更面臨多重壓力：

• 颱風與豪大雨（如丹娜絲颱風）削弱民眾看屋意願
• 央行持續實施信用管制（第七波）壓抑資金流動性
• 銀行資金緊縮並提高貸款審核標準，貸款成數下降、利率上升，買方壓力增加

這些因素同步作用，使得房市成交動能未見回升。

四、價格鬆動趨勢浮現，「降價促成交」成為破局關鍵

隨著成交量下滑，房價也開始出現下修現象：

根據 政大永慶即時房價指數，2025 年第 2 季指數較上季下跌 1.6%，七都中以台南、台中、新北跌幅超過 2% 最顯著。

全台季跌範圍約為 0.5%–2.7%。市場普遍觀點為：「有降價就有成交機會」。

✅ 建議：誰該先讓步？誰應行動？

賣方必讀：

• 若物件已上架超過兩三個月仍無有效出價，建議重新檢視售價。
• 過去的高點心理已經不適用，適度調降價格才能換來帶看與出價。
• 記住：沒人來看＝沒成交機會。

買方提醒：

• 不要只等全面崩跌，因為真正下跌前市場會先成交。
• 若找到心儀物件，理性談價比觀望更有機會。
• 現在比誰買得快，更重要的是誰判斷得準。

五、賣壓上升、現金買方出現、交易格局轉變

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出：

• 去年申請新青安貸款的換屋族，若簽有出售舊屋的切結書，今年期限將陸續到期，預計將有部分物件釋出，形成新的供給波段與議價空間。
• 另外，限貸政策淘汰了一些財務能力較弱的買方，反而讓有資金實力的買方出場機率提升，促成出價機會增加。

六、房仲能提供的事情：專業決定了成交可能

這段時期對房仲來說雖具有挑戰性，卻也最能彰顯價值：

• 幫助賣方重新定價、調整期望
• 引導買方深入分析、抓住出價與談條件的時機

交易不只是價格，更是價值與時機的判斷。

🔚 結語：市場不會一直冷，但誰先行動誰就先拿到先機

買賣雙方都在等對方先讓步，但真正會賺到的人，是那個「先理解市場、先採取行動」的人。成交的關鍵，不在於喊價高或低，而是在於 判斷市場價值、掌握時機節奏。

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🏦 房貸利率創新高：不只是你買貴，是整體大環境變了

根據聯徵中心統計，2025 年第一季新增房貸平均利率達到 2.36%，創下 2009 年以來最高紀錄。過去一度利率僅約 1.5~1.7%，現在卻步步攀高，很多貸款人都開始有感「月繳變多了」

📉 貸款不只利率高，核貸條件也越來越緊縮

• 平均核貸成數降至 71.82%，是近 5 年新低
• 公股銀承作房貸利率區間多在 2.6%~3.2%
• 銀行放款更看重財力穩定、總債務比、職業別

🧮 利率上升，每月負擔會多多少？

以貸款 1,000 萬元、30 年期、平均本息還款試算：

• 利率 1.75%：月繳約 35,724 元
• 利率 2.75%：月繳約 40,825 元

每月差距近 5,100 元，30 年總還款可多達 180 萬元。

💡 房貸其實也是理財問題：你準備好了嗎？

現在買房，除了看總價，還要更重視財務體質是否健康：

1. ✅ 能否申貸？若已有貸款，是否影響成數與條件？
2. ✅ 能否善用資產重組，例如夫妻間贈與、增貸等手法？
3. ✅ 有無其他資金來源（保單價值、定存、家族資產）可作為備援？

📌 房貸升息，你可以這樣做

• 🔍 盤點目前所有貸款：是否有購置性與週轉性混用？
• 🔄 與配偶做贈與或重組，爭取首購身份、提升貸款空間
• 💬 向熟悉的專業顧問諮詢，模擬各種房貸組合與支出情境

📣 結語：利率高，讓我們更需要「理性買房」

利率上升不是壞事，它提醒我們：買房不只是選地段，更是一次理財決策。選對時機、掌握現金流、善用現有資源，才是高利時代下穩健上車的關鍵。

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2024/9/20 起，央行推出第七波選擇性信用管制，對房貸「成數」、「寬限期」全面收緊

🏦 首購、自住、換屋⋯誰被限？誰能豁免？又代表著什麼未來趨勢？

📌 重點一：全面取消「寬限期」

• 第二戶以上、名下已有房的自然人，貸款時不再給寬限期
• 即使是繼承房產者，只要貸款購屋也無法使用寬限期

📉 重點二：貸款成數大砍！

• 第二戶房貸成數由 6 成降至 5 成，全國一致適用
• 第三戶、高價住宅、法人與餘屋貸款成數一律調降為 3 成

✅ 誰可以豁免？

自 2024/10/9 起，央行公布三種可排除適用的情境：

• 繼承者：若僅繼承而無其他自有房產，新貸款可排除本限貸
• 換屋族：如完成「切結書」，一年內出售原屋可恢復較高貸款條件
• 已簽約者：合約簽訂日早於公告日者，仍可使用原寬限期與成數

📊 市場影響觀察

• 審核變慢、撥款延遲，建商與買方壓力攀升
• 貸款條件成為購屋最大門檻，非房價問題
• 投資買盤幾乎退場，首購/換屋族需應變

🧭 你該怎麼做？

• ✅ 搞清楚自己是哪一類買方（首購／換屋／法人）
• ✅ 精算自備款與還款能力，提早財力預審
• ✅ 若有換屋需求，切記主動與銀行簽切結書
• ✅ 投資客應保守操作，避免重壓重劃區或高價段

👉 延伸閱讀：《剛需族為何買不起？貸款才是新痛點》

📌 結語

這波限貸令並不是針對房價本身，而是全面升高「誰能買、怎麼買」的門檻。

貸不到、無寬限期，才是真正阻擋購屋的隱形牆。如果你正準備進場，請務必先確認你的信貸資格與還款能力。

📩 想了解你的身份條件，是否會被限貸令影響？

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📊 2025 Q1 六都房價漲跌解析：熱區續漲、冷區修正，你該進場還是觀望？

房市在2025年第一季正式邁入盤整期，六都出現「漲跌互見」的現象，不再像過去幾年全面熱炒、全面上揚。根據台灣房屋集團彙整內政部不動產資訊平台數據，六都中漲幅最猛的是桃園大溪，跌最深的是台南佳里。你該進場還是等？本文我從趨勢、供需、基本面，逐一解析。

🏆 熱區觀察：有基本面就撐得住

桃園大溪拿下六都漲幅冠軍，年漲幅36.6%。從每坪18.9萬元上漲到25.8萬元。原因不難理解：交通建設進行中（捷運綠線延伸、轉運站興建），加上觀光吸引力，且基期低，本就是補漲空間大的區塊。

汐止、善化、橋頭等區，也都靠著實質產業利多支撐房價。像台南善化因為南科的帶動，居住需求與購屋力穩定成長；高雄橋頭捷運站周邊也因機能升級、人口移入而站穩房價。

這些區的共同特徵是：有生活機能＋公共建設＋產業支撐，所以即使市場盤整，仍站穩腳步。

📉 冷區下修：高基期、題材退燒、剛需不足

反觀跌幅較大的行政區，例如台南佳里、大甲、林園、大園、八里，則多屬以下幾種類型：

• 高基期但無新利多（如台北大安）
• 純投資或低價題材過熱後退燒（如大園、八里）
• 生活圈支撐力不足、人口流出（如大甲、林園）

以佳里為例，去年因大量預售交屋撐起價格，今年則因限貸政策收緊，買盤轉弱。林園雖然房價便宜，但因離市中心遠、工業區包圍，居住誘因不足，買氣疲弱。

🔍 我的觀察與延伸分析

從案場實際回饋來看，桃竹苗區的蛋白區回穩速度不一。以竹南、湖口一帶來說，若產品位在重劃區＋雙北或竹科通勤可達的生活圈內，仍有不錯詢問度；但若太遠、純炒地型物件，則熱度快速退潮。

市場盤整並不可怕，可怕的是買錯區、買錯時機、用錯心態。

✅ 給觀望者的提醒

• 想買來自住的，不需要壓底部，而是要「看懂區域趨勢、挑對產品」
• 有議價空間就是你出場的機會，現在不比2021年，誰出價誰成交
• 你該比的是自己能否住得舒適、負擔得起，而不是會不會漲兩成

💼 給屋主與投資者的建議

• 持有多屋的地主：建議檢視每一戶的租金報酬與流動性，適度汰弱留強
• 擁有邊緣區物件的持有人：趁市場尚有成交，策略性讓利換現金
• 剛持有的自住房屋：若持有目的為自住，不需過度恐慌價格波動，專注還款規劃即可

📌 結語：2025不是全面衰退，是分化開始

當所有人都說「會跌」、「等等再買」，反而是冷靜分析的好時間。這不是崩盤，而是市場回歸真實供需的過程。

你該問的不是『會不會跌？』而是：『跌下來，我準備好了嗎？』

📎 原始資料來源：經濟日報新聞原文

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🏠 房市信心創58個月新低：該退？還是勇敢進場？

2025年6月的消費者信心指數中，「購買房地產時機」項目僅得94.62分，創下近58個月以來新低。許多觀望者視此為市場轉冷的信號，但若從資金壓力、投資需求與政策影響綜合來看，這其實是自住族進場的好時機。

📉 當大眾不敢買，反而是冷靜判斷者的機會

近年來房價飆升已讓購屋族壓力沉重。如今在信用緊縮與限貸政策延續下，賣方讓價、建案去化趨緩，買方市場悄然形成。對於有資金準備、自住需求明確的買方來說，這時候市場「慢了」，正好可以「談條件」。

📊 景氣信心低，不等於價格會跌

房市指數下滑反映的是「預期」而非「事實」。尤其在高通膨環境與土地持有成本低的制度下，屋主即使信心不足，也不太會急賣降價。也因此，議價空間出現了，但不代表全面崩跌。這是一場理性的拉鋸，不是危機，而是機會。

🏘️ 哪些買方會在這波市場中佔到便宜？

• 預算準備妥當：沒有硬撐貸款壓力的人，可掌握主動
• 願意談、敢談的買方：開口談價格、談裝潢、談付款條件，反而更有談判力
• 願意回歸居住本質：從投資角度切換到「實際需求」，就能找到真正適合的產品

📍 市場現況：炒作退場，政策定調「抑投、穩價」

中央銀行與財政部明確表示：抑制投資炒房，穩定價格與市場結構為主軸。這讓「持有者必漲」、「年年漲」的投資思維失靈。若從資本獲利角度看，房地產短期報酬正在下降，但這對真正想買房自住的人，反倒是一種機會平等。

💡 長期觀點：用自用需求做風險緩衝

如果你是為了「長期居住」而購屋，現在的市場更適合你：賣方願談、案量充足、產品設計多樣，利率雖高，但未來仍有轉貸或重議空間。

✅ 結論：房市不是漲跌決定一切，而是你進場的理由

市場冷，不代表不能買。關鍵在於你是否準備好了、有沒有談判能力，以及能否把購屋當成家庭資產與生活品質的延伸，而非一場投機賭注。用「價格談判」取代「價格預測」，才是當下最穩健的購屋策略。

📎 參考資料：ETtoday 房產新聞報導