房市高點不再，轉折正在持續

市場概況與背景

過去幾年，房市一路攀升，新竹、高雄、雙北都創下驚人的紀錄。然而，2025 上半年數據清楚顯示，市場的轉折並不是將要來，而是已經持續一段時間。

參考數據來源

七都成屋總價中位數變化

註：以上數據以中位數為準，可反映典型成交價格。平均數可能因極端值而失真。

三大危機，屋主必須正視

唯一解方：價格與市場對齊

• 透過專業仲介比對行情，調整開價到買方願意進場的區間。
• 若希望提高成交速度，可主動讓利，保住流動性與議價空間。
• 觀察成交數據與供需情況，避免被個案價格或極端交易干擾判斷。

結語：若您確實有出售意願

• 長期放盤可能讓買方感受到屋主心理區間偏高，降低參考與出價意願。
• 隨著時間推移，資金的通膨成本及利用效率也值得考量。保持價格過高，可能意味著資金長時間閒置，錯過其他投資或資產運用的機會。

總結：市場已經轉折，屋主可依自身需求與策略調整操作。理性評估價格與時機，才能在成交效率與資金運用間找到最佳平衡。

常見問題 FAQ

若所在社區為 稀有釋出物件 此計算結果可能較無參考價值。

🏦 房貸利率創新高：不只是你買貴，是整體大環境變了

根據聯徵中心統計，2025 年第一季新增房貸平均利率達到 2.36%，創下 2009 年以來最高紀錄。過去一度利率僅約 1.5~1.7%，現在卻步步攀高，很多貸款人都開始有感「月繳變多了」

📉 貸款不只利率高，核貸條件也越來越緊縮

• 平均核貸成數降至 71.82%，是近 5 年新低
• 公股銀承作房貸利率區間多在 2.6%~3.2%
• 銀行放款更看重財力穩定、總債務比、職業別

🧮 利率上升，每月負擔會多多少？

以貸款 1,000 萬元、30 年期、平均本息還款試算：

• 利率 1.75%：月繳約 35,724 元
• 利率 2.75%：月繳約 40,825 元

每月差距近 5,100 元，30 年總還款可多達 180 萬元。

💡 房貸其實也是理財問題：你準備好了嗎？

現在買房，除了看總價，還要更重視財務體質是否健康：

1. ✅ 能否申貸？若已有貸款，是否影響成數與條件？
2. ✅ 能否善用資產重組，例如夫妻間贈與、增貸等手法？
3. ✅ 有無其他資金來源（保單價值、定存、家族資產）可作為備援？

📌 房貸升息，你可以這樣做

• 🔍 盤點目前所有貸款：是否有購置性與週轉性混用？
• 🔄 與配偶做贈與或重組，爭取首購身份、提升貸款空間
• 💬 向熟悉的專業顧問諮詢，模擬各種房貸組合與支出情境

📣 結語：利率高，讓我們更需要「理性買房」

利率上升不是壞事，它提醒我們：買房不只是選地段，更是一次理財決策。選對時機、掌握現金流、善用現有資源，才是高利時代下穩健上車的關鍵。

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想買房但不知道從何開始？或不確定自己是否能過貸款那一關？歡迎私訊我，我可以協助你盤點條件與風險！

近一年來，房市在政策打擊、利率上升、銀行審核收緊的多重壓力下快速降溫

乍看之下，受影響的似乎是投資客與高價市場，但實際上，最先感受到衝擊的，往往是那群「只想安穩買一間房自住」的剛性需求族群

🏠 案例：三年前買預售，三年後卻貸不到款

以一戶總價 1,500 萬的預售屋為例，三年前許多自住型買方在市場熱絡時簽約，原本預期能順利貸款交屋。但交屋前夕卻發現：

• 🔹 銀行評估後「貸不到」或「貸不足」
• 🔹 利率上升，每月房貸負擔大增
• 🔹 原本預期的寬限期（前幾年只繳利息）也不給了
• 🔹 對保後還得排隊等額度，甚至被砍貸成數

這對首購族與自住族來說，簡直是當頭棒喝。

🔍 銀行為什麼突然這麼保守？

這並不是個案，而是一個系統性變化：

• 📌 第七波信用管制上路後，建商與購屋者的信貸額度全面收緊
• 📌 銀行針對收入來源、職業穩定度、總負債比進行更嚴格審查
• 📌 房價漲幅過高地區，如蛋白/重劃區，銀行核貸更保守

👉 詳細政策與限貸細節，請參考：《919限貸令全面解析：為什麼買房愈來愈難？》

📊 房市M型化加劇：兩種人走向極端

• 👤 高資產族：現金買房，持續進場豪宅市場，幾乎不受影響
• 👤 剛需族群：貸不到款，卡在交屋期，甚至違約損失斡旋金

而建商為了應對成交降溫，部分中南部建案甚至 主動降價換現金，市場逐漸走向盤整。

🧠 你該先問的，不是房價，而是「貸款過不過？」

• ✔️ 我真的能順利核貸嗎？
• ✔️ 貸款條件（利率、成數、寬限期）我負擔得起嗎？
• ✔️ 若無法順利貸到，我的備案是什麼？

📋 現在就該做的風險盤點

• 🏘️ 已持有預售屋？ 務必提前試算交屋資金缺口，與貸款利率調整的空間
• 💳 剛開始看屋？ 建議先向銀行做財力預審，確保貸款沒問題再簽約
• 💼 名下有多戶？ 若準備換屋，建議提前規劃現金流或活化資產

📌 結語：房市進入精算時代，穩比快重要

房價短期內是否會下跌，沒人能精準預測。但能確定的是，

買房的財務規劃，已經從「比眼光」進入「拚風控」的時代。

你需要的不只是找一間房，更是掌握整體資金、貸款、保單與風險配置的能力。

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📊 2025 Q1 六都房價漲跌解析：熱區續漲、冷區修正，你該進場還是觀望？

房市在2025年第一季正式邁入盤整期，六都出現「漲跌互見」的現象，不再像過去幾年全面熱炒、全面上揚。根據台灣房屋集團彙整內政部不動產資訊平台數據，六都中漲幅最猛的是桃園大溪，跌最深的是台南佳里。你該進場還是等？本文我從趨勢、供需、基本面，逐一解析。

🏆 熱區觀察：有基本面就撐得住

桃園大溪拿下六都漲幅冠軍，年漲幅36.6%。從每坪18.9萬元上漲到25.8萬元。原因不難理解：交通建設進行中（捷運綠線延伸、轉運站興建），加上觀光吸引力，且基期低，本就是補漲空間大的區塊。

汐止、善化、橋頭等區，也都靠著實質產業利多支撐房價。像台南善化因為南科的帶動，居住需求與購屋力穩定成長；高雄橋頭捷運站周邊也因機能升級、人口移入而站穩房價。

這些區的共同特徵是：有生活機能＋公共建設＋產業支撐，所以即使市場盤整，仍站穩腳步。

📉 冷區下修：高基期、題材退燒、剛需不足

反觀跌幅較大的行政區，例如台南佳里、大甲、林園、大園、八里，則多屬以下幾種類型：

• 高基期但無新利多（如台北大安）
• 純投資或低價題材過熱後退燒（如大園、八里）
• 生活圈支撐力不足、人口流出（如大甲、林園）

以佳里為例，去年因大量預售交屋撐起價格，今年則因限貸政策收緊，買盤轉弱。林園雖然房價便宜，但因離市中心遠、工業區包圍，居住誘因不足，買氣疲弱。

🔍 我的觀察與延伸分析

從案場實際回饋來看，桃竹苗區的蛋白區回穩速度不一。以竹南、湖口一帶來說，若產品位在重劃區＋雙北或竹科通勤可達的生活圈內，仍有不錯詢問度；但若太遠、純炒地型物件，則熱度快速退潮。

市場盤整並不可怕，可怕的是買錯區、買錯時機、用錯心態。

✅ 給觀望者的提醒

• 想買來自住的，不需要壓底部，而是要「看懂區域趨勢、挑對產品」
• 有議價空間就是你出場的機會，現在不比2021年，誰出價誰成交
• 你該比的是自己能否住得舒適、負擔得起，而不是會不會漲兩成

💼 給屋主與投資者的建議

• 持有多屋的地主：建議檢視每一戶的租金報酬與流動性，適度汰弱留強
• 擁有邊緣區物件的持有人：趁市場尚有成交，策略性讓利換現金
• 剛持有的自住房屋：若持有目的為自住，不需過度恐慌價格波動，專注還款規劃即可

📌 結語：2025不是全面衰退，是分化開始

當所有人都說「會跌」、「等等再買」，反而是冷靜分析的好時間。這不是崩盤，而是市場回歸真實供需的過程。

你該問的不是『會不會跌？』而是：『跌下來，我準備好了嗎？』

📎 原始資料來源：經濟日報新聞原文

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2025年3月的預售屋成交量出現明顯上升，許多媒體迅速以「房市反彈」為題大肆報導，甚至有專家喊出「現在不買更貴」。但這樣的說法，真的有根據嗎？

📊 三月上升，是趨勢還是季節？

根據歷年數據，房市在每年的一、二月會因為農曆春節、假期與年度交替進入短暫冷靜期。此時不僅買方心思不在購屋上，建商與仲介業者也會減少行銷力道與推案量。

一旦進入三月，市場全面「開工」，不僅案源增加，買氣也回籠，因此「成交量上升」幾乎是每年固定出現的現象，稱不上是市場反轉的指標。

🧠 教你判斷：單月數據≠趨勢反轉

• 不要只看單一月份的表現，應觀察過去五年、十年同期是否有相似波動。
• 若三月回升幅度遠高於歷史平均，才有可能構成「結構性改變」的訊號。
• 否則，僅是例行的「從淡季回溫」，不代表市場全面回暖。

📰 媒體標題 vs. 實際市場

標題要吸睛、內容要流量，這是媒體的基本操作。但對買房族來說，誤以為「市場已經回升」而急於進場，反而可能買在高點。

聰明的做法是：從自己的需求出發，並搭配長期觀察的趨勢數據，做出理性決策。

🛡️ 自住買家怎麼應對？

• 策略一：確認自身需求與預算，買房不急，買對才重要。
• 策略二：持續觀察價格走勢，遇到議價空間大的好案時再出手。
• 策略三：找值得信任的專業人員協助判讀市場訊號，避免被雜訊誤導。

✅ 結論：
3月成交上升，是房市恢復熱絡的訊號嗎？從數據面來看，它更像是一場「季節性回溫」——就像每年春天花會開，不代表冬天不會再來。

當竹北房價飆高至每坪 90 萬以上，許多竹科工程師開始尋找更合理的置產方案。頭份與竹南因交通便利、生活機能提升與重劃區利多，正成為新興購屋熱區

📈 房價飆升三年實錄

• 竹南平均房價從 2020 年的每坪約 20 萬，上漲至目前預售案普遍進入「5 字頭」，高點接近「6 字頭」
• 頭份新案實價（不含車位）已來到「4 字頭中後段」，重劃區與商圈加持，購屋氣氛轉濃

🚗 通勤 30 分鐘圈，竹科開始選擇

• 開車走國道一號，竹南／頭份至竹科通勤約 30–40 分鐘
• 高鐵竹南站至新竹高鐵約 15–20 分鐘，全台布局更完整
• 苗栗銅鑼台積電擴廠、竹南高鐵特區等公共建設，不斷釋出置產利多

🏠 生活機能不輸新竹市

• 尚順購物中心、Costco、全聯、寶雅、公園綠地、親子場域一應具備
• 醫療資源完善，如尚順醫院、竹南衛生所等

📌 三大推薦區一次看懂

1. 竹南運動公園特區
   優勢：環境佳、學區完整、商圈成熟、高鐵與國道交通完善
2. 頭份尚順生活圈
   尚順百貨為地標，商辦住宅混合，生活機能強
3. 台積電銅鑼園區外圍
   預期 5–10 年後成為工程師聚落，地價低基期，具投資潛力

💡 工程師購屋三大心法

• 不只看單價，要評估通勤、生活機能與整體性價比
• 預售屋與成屋要看建商品牌與施工品質，避免小建商爛尾風險
• 關注重劃區公共設施是否已落實，避免買在「紙上畫」的區域

🔮 未來五年趨勢推估

• 新竹市房價高點已過，剛性需求持續外溢至頭份、竹南
• 銅鑼台積電擴廠與苗栗科技走廊計畫穩步推進
• 交通建設與生活機能攀升，外來人口持續流入

📝 結語：竹科外移置產潮正在到來

竹科工程師購屋不只是為了住得近，更是選擇生活品質。頭份房價仍相對合理、竹南處於起漲點，加上交通便利與完整生活圈，成為理性購屋的新選擇。別讓猶豫錯過下一波外移置產潮，現在就多看兩間吧！

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• 📲 賞屋／委託專線：0915-108106 張先生
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