房市高點不再，轉折正在持續

市場概況與背景

過去幾年，房市一路攀升，新竹、高雄、雙北都創下驚人的紀錄。然而，2025 上半年數據清楚顯示，市場的轉折並不是將要來，而是已經持續一段時間。

參考數據來源

七都成屋總價中位數變化

註：以上數據以中位數為準，可反映典型成交價格。平均數可能因極端值而失真。

三大危機，屋主必須正視

唯一解方：價格與市場對齊

• 透過專業仲介比對行情，調整開價到買方願意進場的區間。
• 若希望提高成交速度，可主動讓利，保住流動性與議價空間。
• 觀察成交數據與供需情況，避免被個案價格或極端交易干擾判斷。

結語：若您確實有出售意願

• 長期放盤可能讓買方感受到屋主心理區間偏高，降低參考與出價意願。
• 隨著時間推移，資金的通膨成本及利用效率也值得考量。保持價格過高，可能意味著資金長時間閒置，錯過其他投資或資產運用的機會。

總結：市場已經轉折，屋主可依自身需求與策略調整操作。理性評估價格與時機，才能在成交效率與資金運用間找到最佳平衡。

常見問題 FAQ

若所在社區為 稀有釋出物件 此計算結果可能較無參考價值。

2025年台灣預售屋出現前所未有的解約潮，解約戶比購買戶還多

本文解析預售屋解約原因、房市現況、投資風險與自住購屋策略，幫你理性判斷市場機會

1️⃣ 2025預售屋解約潮：數據驚人

今年前五個月，全台七都預售屋解約已超過1,000戶，比去年同期暴增近六成。

• 桃園、台中：1-5月解約量均達212件，位居全台之最。
• 新竹縣市：54件解約，比去年增加約四成。
• 台南安南區：百件以上解約，有建案因外觀與原設計不符而退戶。

首次出現「解約戶比購買戶多」的罕見現象，顯示整體房市信心急速下滑。

2️⃣ 為何預售屋賣不掉？冷市原因解析

• 新青安政策影響：低門檻房貸、寬限期利息，刺激短期炒房，但市場泡沫化。
• 利率與貸款收緊：2024年6月新房貸平均利率2.283%，創2009年新高，銀行貸款條件嚴格。
• 投資收益下降：租金無法抵銷高房貸，投資預售屋風險大增。

3️⃣ 投資客與建商的兩難

• 投資客因市場急轉直下，面臨交屋與資金壓力。
• 建商呼籲政府鬆綁貸款，但實際上最有效方式是合理降價。
• 過往房市大多頭時，建商曾解約重賣房子，以獲取更高利潤，逼迫早期購屋者承擔風險。

4️⃣ 整體房市現況：交易量雪崩

• 國泰金融調查：66.4%的人認為不是買房好時機，買房意願指數降至 -47.6%。
• 內政部數據：2025上半年全台建物買賣移轉數僅13萬棟，年減26.4%，創近年同期最低。
• 新建案冷清：北台灣案場幾乎空城，銷售率降至16年新低。
• 中古屋仍活躍：台北市屋齡30年以上中古屋交易量占55%，成為年輕族群主要選擇。

5️⃣ 真實案例：新青安墊腳買房的教訓

一名屋主因新青安低利率與寬限期而勉強購屋，結果通勤不便、房貸壓力大，短短不到一年就後悔換屋。

購屋前應思考：

• 我適合哪個生活圈？
• 房貸壓力是否可負擔？
• 目前房價是否合理？

這提醒自住族，不可只看短期低利率優惠而衝動購屋。

6️⃣ 購屋策略建議

• 首購族：避免高總價預售屋，可選擇老公寓或CP值高的住宅。
• 投資客：謹慎評估貸款、租金與房價波動風險。
• 理性等待：邊租邊觀察市場，提升收入，為未來進場做好準備。

7️⃣ 老公寓成為新寵

• 高房價下，老公寓因總價低、公設比低、室內坪數大，成為年輕人與小資族首選。
• 台北市屋齡30年以上中古屋交易量佔55%，是5年內新成屋的5倍。
• 屋齡老但位於市中心，生活機能好，仍具吸引力。
• 高房價迫使購屋族妥協，但也讓老公寓市場成為冷時期的救命選擇。

8️⃣ 房市冷清，但仍有人堅守

交易量低迷，但仍有房仲與自住客堅持理性操作。

房市波動不可避免，但理性判斷與財務規劃是長期安心購屋的關鍵。

結語：理性看待房市，等待機會

預售屋解約潮提醒我們，房市熱潮短暫、政策影響深遠。

• 自住族：理性選擇適合的生活圈與總價。
• 投資客：注意貸款壓力與市場風險。
• 老公寓與中古屋：高房價時代的理想選擇。

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重點摘要：近 5 年六都青年購屋平均總價上漲 17%–39%，平均購屋面積縮小 2.7%–11.2%；其中高雄縮幅最大，等同少了一間主臥。中年級買方回流老公寓，「先買老、再換好」成為務實策略。

2025年7月房市交易量年減四成，買賣雙方陷入觀望

一、最新數據與市場概況

2025 年 7 月，全台房市買賣移轉棟數出現明顯冷卻，六都交易量出現年月雙減：

四大房仲（31）日發布7月旗下門市交易量

• 永慶房產集團：月減 14%、年減 42%
• 住商不動產：月減 9.3%、年減 43.7%
• 中信房屋：月減 7.6%、年減 35.7%
• 台灣房屋集團（七都統計）：月減 7.3%、年減 25.7%

這樣的交易量衰退幅度，不只反映了傳統淡季的影響，更顯示市場買氣已遠弱於去年同期水平。

二、房市進入「觀望對峙期」：賣方不願讓步、買方不急出價

目前的房市已脫離過去一方主導的氛圍，而是進入一種「雙方僵持、皆不先低頭」的狀態：

• 賣方仍寄望於過往高點價格，往往不願主動讓價。
• 買方則因擔憂追高，而傾向觀望不出手。

結果是大幅成交延滯，看屋人潮下降，市場進入典型停滯期。

三、成交疲軟不只季節原因，多因素共同夾擊

七月原本就是房市傳統淡季，但今年更面臨多重壓力：

• 颱風與豪大雨（如丹娜絲颱風）削弱民眾看屋意願
• 央行持續實施信用管制（第七波）壓抑資金流動性
• 銀行資金緊縮並提高貸款審核標準，貸款成數下降、利率上升，買方壓力增加

這些因素同步作用，使得房市成交動能未見回升。

四、價格鬆動趨勢浮現，「降價促成交」成為破局關鍵

隨著成交量下滑，房價也開始出現下修現象：

根據 政大永慶即時房價指數，2025 年第 2 季指數較上季下跌 1.6%，七都中以台南、台中、新北跌幅超過 2% 最顯著。

全台季跌範圍約為 0.5%–2.7%。市場普遍觀點為：「有降價就有成交機會」。

✅ 建議：誰該先讓步？誰應行動？

賣方必讀：

• 若物件已上架超過兩三個月仍無有效出價，建議重新檢視售價。
• 過去的高點心理已經不適用，適度調降價格才能換來帶看與出價。
• 記住：沒人來看＝沒成交機會。

買方提醒：

• 不要只等全面崩跌，因為真正下跌前市場會先成交。
• 若找到心儀物件，理性談價比觀望更有機會。
• 現在比誰買得快，更重要的是誰判斷得準。

五、賣壓上升、現金買方出現、交易格局轉變

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出：

• 去年申請新青安貸款的換屋族，若簽有出售舊屋的切結書，今年期限將陸續到期，預計將有部分物件釋出，形成新的供給波段與議價空間。
• 另外，限貸政策淘汰了一些財務能力較弱的買方，反而讓有資金實力的買方出場機率提升，促成出價機會增加。

六、房仲能提供的事情：專業決定了成交可能

這段時期對房仲來說雖具有挑戰性，卻也最能彰顯價值：

• 幫助賣方重新定價、調整期望
• 引導買方深入分析、抓住出價與談條件的時機

交易不只是價格，更是價值與時機的判斷。

🔚 結語：市場不會一直冷，但誰先行動誰就先拿到先機

買賣雙方都在等對方先讓步，但真正會賺到的人，是那個「先理解市場、先採取行動」的人。成交的關鍵，不在於喊價高或低，而是在於 判斷市場價值、掌握時機節奏。

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