房市高點不再，轉折正在持續

市場概況與背景

過去幾年，房市一路攀升，新竹、高雄、雙北都創下驚人的紀錄。然而，2025 上半年數據清楚顯示，市場的轉折並不是將要來，而是已經持續一段時間。

參考數據來源

七都成屋總價中位數變化

註：以上數據以中位數為準，可反映典型成交價格。平均數可能因極端值而失真。

三大危機，屋主必須正視

唯一解方：價格與市場對齊

• 透過專業仲介比對行情，調整開價到買方願意進場的區間。
• 若希望提高成交速度，可主動讓利，保住流動性與議價空間。
• 觀察成交數據與供需情況，避免被個案價格或極端交易干擾判斷。

結語：若您確實有出售意願

• 長期放盤可能讓買方感受到屋主心理區間偏高，降低參考與出價意願。
• 隨著時間推移，資金的通膨成本及利用效率也值得考量。保持價格過高，可能意味著資金長時間閒置，錯過其他投資或資產運用的機會。

總結：市場已經轉折，屋主可依自身需求與策略調整操作。理性評估價格與時機，才能在成交效率與資金運用間找到最佳平衡。

常見問題 FAQ

若所在社區為 稀有釋出物件 此計算結果可能較無參考價值。

2025年台灣預售屋出現前所未有的解約潮，解約戶比購買戶還多

本文解析預售屋解約原因、房市現況、投資風險與自住購屋策略，幫你理性判斷市場機會

1️⃣ 2025預售屋解約潮：數據驚人

今年前五個月，全台七都預售屋解約已超過1,000戶，比去年同期暴增近六成。

• 桃園、台中：1-5月解約量均達212件，位居全台之最。
• 新竹縣市：54件解約，比去年增加約四成。
• 台南安南區：百件以上解約，有建案因外觀與原設計不符而退戶。

首次出現「解約戶比購買戶多」的罕見現象，顯示整體房市信心急速下滑。

2️⃣ 為何預售屋賣不掉？冷市原因解析

• 新青安政策影響：低門檻房貸、寬限期利息，刺激短期炒房，但市場泡沫化。
• 利率與貸款收緊：2024年6月新房貸平均利率2.283%，創2009年新高，銀行貸款條件嚴格。
• 投資收益下降：租金無法抵銷高房貸，投資預售屋風險大增。

3️⃣ 投資客與建商的兩難

• 投資客因市場急轉直下，面臨交屋與資金壓力。
• 建商呼籲政府鬆綁貸款，但實際上最有效方式是合理降價。
• 過往房市大多頭時，建商曾解約重賣房子，以獲取更高利潤，逼迫早期購屋者承擔風險。

4️⃣ 整體房市現況：交易量雪崩

• 國泰金融調查：66.4%的人認為不是買房好時機，買房意願指數降至 -47.6%。
• 內政部數據：2025上半年全台建物買賣移轉數僅13萬棟，年減26.4%，創近年同期最低。
• 新建案冷清：北台灣案場幾乎空城，銷售率降至16年新低。
• 中古屋仍活躍：台北市屋齡30年以上中古屋交易量占55%，成為年輕族群主要選擇。

5️⃣ 真實案例：新青安墊腳買房的教訓

一名屋主因新青安低利率與寬限期而勉強購屋，結果通勤不便、房貸壓力大，短短不到一年就後悔換屋。

購屋前應思考：

• 我適合哪個生活圈？
• 房貸壓力是否可負擔？
• 目前房價是否合理？

這提醒自住族，不可只看短期低利率優惠而衝動購屋。

6️⃣ 購屋策略建議

• 首購族：避免高總價預售屋，可選擇老公寓或CP值高的住宅。
• 投資客：謹慎評估貸款、租金與房價波動風險。
• 理性等待：邊租邊觀察市場，提升收入，為未來進場做好準備。

7️⃣ 老公寓成為新寵

• 高房價下，老公寓因總價低、公設比低、室內坪數大，成為年輕人與小資族首選。
• 台北市屋齡30年以上中古屋交易量佔55%，是5年內新成屋的5倍。
• 屋齡老但位於市中心，生活機能好，仍具吸引力。
• 高房價迫使購屋族妥協，但也讓老公寓市場成為冷時期的救命選擇。

8️⃣ 房市冷清，但仍有人堅守

交易量低迷，但仍有房仲與自住客堅持理性操作。

房市波動不可避免，但理性判斷與財務規劃是長期安心購屋的關鍵。

結語：理性看待房市，等待機會

預售屋解約潮提醒我們，房市熱潮短暫、政策影響深遠。

• 自住族：理性選擇適合的生活圈與總價。
• 投資客：注意貸款壓力與市場風險。
• 老公寓與中古屋：高房價時代的理想選擇。

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重點摘要：近 5 年六都青年購屋平均總價上漲 17%–39%，平均購屋面積縮小 2.7%–11.2%；其中高雄縮幅最大，等同少了一間主臥。中年級買方回流老公寓，「先買老、再換好」成為務實策略。

2025年7月房市交易量年減四成，買賣雙方陷入觀望

一、最新數據與市場概況

2025 年 7 月，全台房市買賣移轉棟數出現明顯冷卻，六都交易量出現年月雙減：

四大房仲（31）日發布7月旗下門市交易量

• 永慶房產集團：月減 14%、年減 42%
• 住商不動產：月減 9.3%、年減 43.7%
• 中信房屋：月減 7.6%、年減 35.7%
• 台灣房屋集團（七都統計）：月減 7.3%、年減 25.7%

這樣的交易量衰退幅度，不只反映了傳統淡季的影響，更顯示市場買氣已遠弱於去年同期水平。

二、房市進入「觀望對峙期」：賣方不願讓步、買方不急出價

目前的房市已脫離過去一方主導的氛圍，而是進入一種「雙方僵持、皆不先低頭」的狀態：

• 賣方仍寄望於過往高點價格，往往不願主動讓價。
• 買方則因擔憂追高，而傾向觀望不出手。

結果是大幅成交延滯，看屋人潮下降，市場進入典型停滯期。

三、成交疲軟不只季節原因，多因素共同夾擊

七月原本就是房市傳統淡季，但今年更面臨多重壓力：

• 颱風與豪大雨（如丹娜絲颱風）削弱民眾看屋意願
• 央行持續實施信用管制（第七波）壓抑資金流動性
• 銀行資金緊縮並提高貸款審核標準，貸款成數下降、利率上升，買方壓力增加

這些因素同步作用，使得房市成交動能未見回升。

四、價格鬆動趨勢浮現，「降價促成交」成為破局關鍵

隨著成交量下滑，房價也開始出現下修現象：

根據 政大永慶即時房價指數，2025 年第 2 季指數較上季下跌 1.6%，七都中以台南、台中、新北跌幅超過 2% 最顯著。

全台季跌範圍約為 0.5%–2.7%。市場普遍觀點為：「有降價就有成交機會」。

✅ 建議：誰該先讓步？誰應行動？

賣方必讀：

• 若物件已上架超過兩三個月仍無有效出價，建議重新檢視售價。
• 過去的高點心理已經不適用，適度調降價格才能換來帶看與出價。
• 記住：沒人來看＝沒成交機會。

買方提醒：

• 不要只等全面崩跌，因為真正下跌前市場會先成交。
• 若找到心儀物件，理性談價比觀望更有機會。
• 現在比誰買得快，更重要的是誰判斷得準。

五、賣壓上升、現金買方出現、交易格局轉變

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出：

• 去年申請新青安貸款的換屋族，若簽有出售舊屋的切結書，今年期限將陸續到期，預計將有部分物件釋出，形成新的供給波段與議價空間。
• 另外，限貸政策淘汰了一些財務能力較弱的買方，反而讓有資金實力的買方出場機率提升，促成出價機會增加。

六、房仲能提供的事情：專業決定了成交可能

這段時期對房仲來說雖具有挑戰性，卻也最能彰顯價值：

• 幫助賣方重新定價、調整期望
• 引導買方深入分析、抓住出價與談條件的時機

交易不只是價格，更是價值與時機的判斷。

🔚 結語：市場不會一直冷，但誰先行動誰就先拿到先機

買賣雙方都在等對方先讓步，但真正會賺到的人，是那個「先理解市場、先採取行動」的人。成交的關鍵，不在於喊價高或低，而是在於 判斷市場價值、掌握時機節奏。

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你有沒有遇過這樣的情況——明明貸款金額差不多、月繳的數字也相去不遠，但有人每個月像喝水一樣輕鬆繳貸款，有人卻動不動就說壓力爆表，甚至想要提前還款解脫？

很多人以為房貸壓力的關鍵是「金額」和「利率」，但實際上，真正讓人感到痛苦或輕鬆的，往往是資金流的安排能力與資產結構的規劃能力。

🔍 關鍵一：表面上看金額，實際上看「資金流」

同樣是每月繳兩萬元，有人有穩定雙薪、額外投資收入，自然覺得輕鬆；但若是薪資不穩，或還要負擔家人生活費，那兩萬元可能就變成沉重壓力。

💡簡單來說：不是貸得多就是風險高，而是你的現金流能不能撐得住那筆開銷。

🔍 關鍵二：有些人知道如何「用錢來換空間」

懂得活化資產的人，會在適當的時機去增貸或轉貸，把原本卡在房子裡的資金釋放出來，讓自己在換屋、投資、或做財務調度時多一份彈性。

• 用增貸取得低利週轉金，替代信用貸款、卡債等高利負債
• 結合贈與、資產移轉的方式調整資產佈局
• 讓配偶擁有一戶、自己一戶，合理分散貸款負擔與首購條件

這些做法，不一定能讓你每月繳得更少，但能確保你「繳得起也活得好」。

🔍 關鍵三：資產結構才是底層解法

有些人買了第二間房，卻不知道怎麼使用。放著不出租、也沒轉貸，又不想賣，結果每月多出來的貸款和房屋稅變成負擔。

而有些人買第二間房，是為了資產配置——

• 用來抵押取得資金
• 安排家人居住或作為未來贈與工具
• 提前布局退休後的現金流來源

關鍵在於你不是被動被房貸牽著走，而是主動掌握整體結構。

🔍 關鍵四：不只是「貸款」而是整體財務規劃

你永遠不是只在繳房貸，而是同時面對生活開銷、子女教育、退休準備等種種支出。

那些看起來貸款繳得很輕鬆的人，往往背後已經把保險、儲蓄、投資等財務面都規劃妥當，甚至讓資產為自己賺錢，房貸只是現金流的一部分而已。

✅ 如果你想了解「怎麼讓房貸變輕鬆」……

並不是叫你多貸、少貸，而是重新思考：

• 你目前的貸款條件是否能優化？
• 你的名下資產是否能活化、換屋或調整？
• 你的財務結構是否讓你生活有壓力還是有彈性？

如果你也想盤點現有資產、重新規劃房貸策略，歡迎隨時私訊討論！

若你名下有農地但完全沒有使用，只是放著等待增值，請務必注意：這樣可能違法，也有機會被追稅或開罰！

✅ 農地「非農用」，會有什麼風險？

根據《農業發展條例》與《農業用地興辦農業設施容許使用辦法》，農地必須「作農業使用」，才能維持農業區地目：

• 種植作物、畜牧、漁業、設置溫室等農場設施，皆屬農用。
• 若土地閒置未使用或改作非農業活動，會被視為非農用。政府稽查時，可能要求恢復農用、處罰地價稅差額，甚至開罰鍰。

⚖️ 無力耕作？合法農地使用三種做法：

1. 出租給農民耕種：與農戶簽訂合法農地租約，並保留租金收據或農會備查紀錄，可證明土地有實際農用。
2. 申請成為「自耕農」：若你自己願意耕作，可向農會申請自耕農登記，需要有一定農業行為與證明。
3. 設置農業設施：建置溫室、養殖棚、農業資材室等設施，向農政單位申請相關許可與登記。

此外，各地方政府會定期稽查農地使用，務必配合縣市農業單位申報或備查。

📌 稅務相關與免稅規定提醒

➤ 土地增值稅可免課，但需符合條件

根據《土地稅法》第39‑2條規定，若農地具備「農業使用證明」，且移轉對象為自然人（非法人），可申請不課徵土地增值稅。但若再次移轉時未持續農用，會喪失免稅資格並需補繳。

➤ 地價稅稅率極低

只要農地未變更地目，地價稅率最低為千分之十（1%），若符合自用住宅條件甚至可能再低至千分之二。

💸 農地貸款可以申請嗎？

雖然農地屬於不動產，但也可申請抵押貸款，常見申貸方式包括：

• 銀行：條件需為農民／實際農業使用者，貸款成數約 5～7 成、利率約 2.5%～5%。
• 農會：須為農會會員或農保被保人，土地非持分、具實際耕種，成數約 5 成。
• 民間管道：成數最高可達 7～9 成，但利率偏高，審核較寬鬆。

🧾 小結表格整理

📩 歡迎私訊諮詢你的資產與規劃方向

若你名下有農地，不確定是否合法農用、或希望透過農地進行資產安排、活化資金流、購屋貸款整合，我可以協助你：

• 盤點農地使用與稅務風險
• 分析農地貸款可能性
• 提供資產整合與規劃方向建議

歡迎私訊我，一起討論最適合你的規劃方案！

如果你名下有農地，但實際上並沒有種田、養殖，甚至只是單純放著等升值——你知道這樣可能會違法嗎？

很多人以為農地持有只是稅負輕、漲幅潛力高，但實際上，政府早就針對農地的「實際使用情形」設下規定，若只是閒置、不作農用，可能會被處以罰鍰，甚至被追繳重稅。

✅ 為什麼農地不能「放著不種」？

根據《農業發展條例》、《農業用地興辦農業設施容許使用辦法》等法規，農地若未經核准農用、實際無農業行為，將可能面臨：

• 補稅（如地價稅回溯改按一般用地課徵）
• 補辦變更使用或限期恢復原狀
• 罰鍰處分

❓我沒有時間種田，也不是真的農民，那該怎麼辦？

你不需要自己種田，但必須能證明農地有農業使用。幾種做法如下：

1. 出租給農民耕作：與農民簽訂正式農地租約，並由農會或政府單位備查。
2. 申請登記為「自耕農」：若有實際農作事實，可申請成為農保對象。
3. 設置農業設施：如溫室、資材室、畜牧棚，須向主管機關提出設置計畫。
4. 參與地方農地使用申報：部分縣市設有定期申報與稽核制度。

⚠️ 常見迷思澄清

• ✘ 「沒使用只是我的自由」 → 錯。農地屬於政策性管制用地，政府有查核與處分權。
• ✘ 「蓋倉庫、停車場應該沒問題」 → 錯。非農用違建依法強制拆除，且處以罰鍰。

💡 延伸思考：農地適合怎樣的資產配置？

農地好處：

• 地價稅低、持有成本極小
• 個人出售免所得稅（免房地合一稅）
• 轉手彈性高，流動性不差

但也有挑戰：

• 須有實質農用行為，違者將喪失農用優惠
• 用途限制多、變更困難
• 貸款成數低，不如建地彈性高

若你已持有數間住宅型不動產，農地是一種適合中長期持有的低風險資產配置選項。

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如果你名下持有農地，不確定是否符合法規使用條件，或希望進一步探討資產調度與貸款可能性，都可以私訊我討論。

當你聽到「農地」，第一反應可能是「不能蓋房子」、「沒什麼價值」……

但如果你稍微關注一下近期土地交易熱點，就會發現許多資產族群早就默默在動作了，尤其是：農地投資

那麼，這些有錢人到底看中的是什麼？

我們今天不談種田、也不談農舍，而是從「資產配置」與「稅務優勢」的角度，來看看農地的潛在價值。

✅ 農地買賣交易不用繳「房地合一稅」

我們先釐清一個大家常誤會的概念：

土地本身從來就不在房地合一稅的課徵範圍內。
房地合一稅是針對「建物交易所得」課稅的，若你只買賣土地，並不會涉及房地合一稅的課徵。

法律依據出自《所得稅法》第4條第1項第16款，明文規定「個人出售之土地，其所得免納所得稅」。

也就是說，個人賣土地不課所得稅（包括房地合一稅）。
這點是有錢人看中農地的重要原因之一：進可攻、退可守、無所得稅風險。

⚠️ 當然，仍需繳納「土地增值稅」

很多人聽到免所得稅就以為完全免稅，這是錯的。
土地買賣還是要繳「土地增值稅」，稅率會根據公告現值與歷年增值幅度計算。

但若該農地有農業使用證明，符合《土地稅法》第39條規定，還可能連土地增值稅都免除。這部分若真有交易規劃，建議找專業人士協助申請與確認。

💡 農地還有什麼潛在優勢？

除了稅負相對輕之外：

• 地價稅極低，只要沒有變更地目（如蓋農舍、申請工業用地等），稅金幾乎可忽略。
• 持有成本極低，與住宅、商辦每年可能需繳上萬元房屋稅、地價稅相比，農地適合做中長期的低成本持有。
• 轉手彈性高，不受房屋交易「持有年限」影響，若有買主或有資金調度需求，幾乎隨時可處分。

📌 那你能投資農地嗎？

農地買賣有一些前置審核與使用限制（如農保、農地農用限制等），但若你本身已有不動產經驗、有資金配置的需求，其實這是一個可以理解與規劃的標的。

而你若是已持有多間房產、有資金卡住想週轉，農地不只是投資選項，還可能是調度彈性來源，未來我們也會再做延伸討論。

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多屋族資產該如何靈活調度？避開貸款限制，合法又有效的資金整合策略！

夫妻工程師名下多屋，卻碰上貸款瓶頸

我們最近服務的一對年輕夫妻，都是園區工程師，名下已有數戶房產，最近想換大房、為孩子安排校區選擇。問題是：

• 名下已有多筆 購置貸款，若再買新屋，貸款成數會直接被折扣。
• 雖然也有週轉金貸款，但這類並非購置貸款，也無法當作新屋貸款用。

對銀行而言，他們已屬於「多屋高風險戶」，不只無法享首購優惠，一旦申請第二戶以上貸款，貸款成數只剩 5 成，而且不給寬限期，現金壓力驟增。

策略建議：適度用配偶贈與與增貸達到彈性調度

✅ 策略 1：配偶贈與—避免限貸與維持原有成本

夫妻之間贈與不計入贈與總額，不用繳贈與稅，也不列入 244 萬免稅額。此外，夫妻贈與土地可向國稅局申請 不課徵土地增值稅，但未來若再轉讓給第三人時，仍需依照原地價計算土增稅。

換言之：若夫妻其中一方名下多屋且貸款受到限制，可考慮 透過贈與移轉部分房產給另一方，讓另一方可重新以「第一戶」或「換屋戶」身份申貸，獲得較高成數。

✅ 策略 2：房屋增貸—用原有資產創造現金流

房屋增貸額度 = 市價 × 可貸成數（最多 80%）− 原貸款餘額。

增貸主要依賴兩因素：房價成長與已償本金數量。如果房價未成長、還款多是在寬限期，可能就沒有增貸空間。

增貸利率通常比購置貸款高，但仍較信貸便宜，適合短期資金需求或做為理財資金操作。

實例試算（示意）

A 名下房屋目前鑑價 1,200 萬，可貸款成數 80%，原貸款剩 400 萬。

• 可貸上限 = 1,200 × 0.8 = 960 萬
• 剩餘本金 400 萬 → 可增貸額度 560 萬（即960−400）

若再搭配贈與操作：將 A 名下一屋贈與 B，使 A 屬於「無屋貸」或「第一戶」身份，申請新購屋貸款成數可回到較高水準。

你該注意的風險與限制

🧭 給持有多屋族群的小提醒

• 資產不是問題，但貸款操作錯誤會拖累整體現金彈性。
• 建議搭配模擬貸款成數與每月還款負擔，不要借過頭。
• 贈與轉移建議事前諮詢專業人士與會計師。
• 增貸/轉貸要評估：利率、綁約期、違約金、成數條件等。

📚 延伸閱讀推薦

• 夫妻贈與房地產免稅與稅務解釋
• 房屋增貸的條件與試算方式
• 贈與房產實務與風險

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你知道租房真的不用簽約嗎？4 個租賃實務盲點，你踩過幾個？

從實務經驗出發，我整理了 4 個最常被忽略、但實際上很重要的重點，給正在租屋或打算出租的你：

1. 沒有簽書面契約，租約變成「不定期」

根據民法規定，租屋本身可以是「口頭約定」即成立，但如果是租期超過一年、或是要適用「買賣不破租賃」保障，就必須採取書面租約。

如果沒有簽書面契約，租期將被視為不定期，房東可隨時要求終止契約，房客也會面臨突如其來被請走的風險。

2. 契約內容不清，產生誤會誰修繕？誰繳費？

市面上的租約模板百百種，建議選擇條款清楚、標註完整項目的合約，例如：

• 租賃標的是否包含車位、公設使用？
• 水電瓦斯、網路、管理費由誰負擔？
• 設備損壞由哪一方負責維修？

其中押金不得超過兩個月，違反者可主張抵租；也務必確認是否註明「提前終止違約金」條款，避免爭議。

3. 房東可以保留鑰匙嗎？能拒絕你申請租屋補助嗎？

這些看似生活細節的事情，其實都與法律有關：

• 房東若要保留鑰匙，應雙方書面同意，否則隨意進入可能構成違法。
• 依法，房東不得阻止承租人申請租屋補助，違者可罰 3～30 萬。

4. 房東真的是屋主嗎？建物是否合法？

如果租到二房東轉租、或違建空間，一旦原屋主反對或被政府拆除，房客將無法繼續居住。

建議在租屋前，透過地政事務所調閱謄本，確認屋主身份與使用用途是否合法。

📌 想深入了解租賃契約的法律重點？推薦這部影片給你：

這支由筑鈞律師拍攝的租屋合約解析影片，用淺顯易懂的方式，詳細比較了不同版本的契約差異，非常適合初租者與有自住房或出租需求的朋友參考。

▶️ 租屋簽約全攻略！買書局的租約真的沒問題嗎？｜#法律百寶箱【筑鈞What The 法】

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🏦 房貸利率創新高：不只是你買貴，是整體大環境變了

根據聯徵中心統計，2025 年第一季新增房貸平均利率達到 2.36%，創下 2009 年以來最高紀錄。過去一度利率僅約 1.5~1.7%，現在卻步步攀高，很多貸款人都開始有感「月繳變多了」

📉 貸款不只利率高，核貸條件也越來越緊縮

• 平均核貸成數降至 71.82%，是近 5 年新低
• 公股銀承作房貸利率區間多在 2.6%~3.2%
• 銀行放款更看重財力穩定、總債務比、職業別

🧮 利率上升，每月負擔會多多少？

以貸款 1,000 萬元、30 年期、平均本息還款試算：

• 利率 1.75%：月繳約 35,724 元
• 利率 2.75%：月繳約 40,825 元

每月差距近 5,100 元，30 年總還款可多達 180 萬元。

💡 房貸其實也是理財問題：你準備好了嗎？

現在買房，除了看總價，還要更重視財務體質是否健康：

1. ✅ 能否申貸？若已有貸款，是否影響成數與條件？
2. ✅ 能否善用資產重組，例如夫妻間贈與、增貸等手法？
3. ✅ 有無其他資金來源（保單價值、定存、家族資產）可作為備援？

📌 房貸升息，你可以這樣做

• 🔍 盤點目前所有貸款：是否有購置性與週轉性混用？
• 🔄 與配偶做贈與或重組，爭取首購身份、提升貸款空間
• 💬 向熟悉的專業顧問諮詢，模擬各種房貸組合與支出情境

📣 結語：利率高，讓我們更需要「理性買房」

利率上升不是壞事，它提醒我們：買房不只是選地段，更是一次理財決策。選對時機、掌握現金流、善用現有資源，才是高利時代下穩健上車的關鍵。

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上半年，預售市場迎來一波令人憂心的解約潮。根據市調資料，今年前五月光是六都加新竹縣市，預售屋解約量就來到950件，年增近六成，其中又以桃園、台中最為明顯

📉 預售退潮的背後：投資客縮手，自住客觀望

為什麼會有這麼多退房潮？背後其實是多重原因交織：

• 股市動盪、資金吃緊：近期股市不穩，許多原本仰賴股利與資本利得的投資客選擇認賠退場。
• 短期持有者難撐到交屋：許多解約個案，是在去年購買、原打算短期轉手的產品，在轉手難度提高後選擇退場。
• 設計不符、完工落差大：如台南安南區個案，就因完工後外觀與設計差異太大，引發退戶潮。
• 貸款難度升高：近年銀行審核趨嚴，許多預售買家擔心交屋後無法順利貸款、影響交屋資金。

📌 哪些區域最受影響？

根據統計，前五個月的解約量以桃園市與台中市最多，皆為212件。

• 桃園市：因房價基期相對低，加上近年吸引許多雙北、新竹移居人口，但投資比例較高，解約量上升。
• 台中市：西屯、北屯過去為熱門預售區，今年受股災影響、資金退潮，退房潮明顯。
• 台南市：年增1.5倍最驚人，安南區為重災區，與建案完工品質有關。
• 新北市：小坪數、首購型產品如三重區退房潮明顯。
• 台北市：雖然年增近七成，但總量仍少，每月約10件，主要是自住客為主、波動小。

🔍 解約會帶來哪些風險與啟示？

對於想買預售屋的朋友來說，解約潮不是單純的數字，而是一個警訊：

• 🔸 建案選擇更需審慎：別只看樣品屋與廣告，查詢開發商過去紀錄與完工品質。
• 🔸 要評估貸款條件是否有變動風險：交屋前一到兩年，可能遇到成數縮水、利率上升等。
• 🔸 資金預備不可少：不要高估自己能貸的成數，需留有備案與現金彈性。

✅ 結語：預售市場的考驗，剛開始而已？

目前預售退場潮仍集中在去年進場、短期操作為主的案場，但隨著整體經濟、政策走向未明，預售市場仍有進一步調整的可能性。

若你是已購預售屋的屋主、或正在觀望進場，建議現在就該重新檢視：

1. 你買的案場是否有過多投資成分？
2. 是否有即將完工的壓力？能否順利貸到款？
3. 若有資金斷裂風險，有沒有轉貸或協助備案？

📩 歡迎私訊與我聊聊，我可以協助你提前盤點貸款條件與資金風險。

配偶贈與房產也能保留「舊成本」？這招助你避開高額房地合一稅

想換屋、買新房，名下卻已有不只一間房？不少人以為把房子「贈與配偶」會讓成本變低、稅變高。但你知道嗎？

夫妻之間的贈與，在房地合一稅上其實享有特殊規定：可以保留原取得日與成本，避開短期交易稅率的重罰，達到節稅與資產配置雙贏的效果。

📌 法規怎麼說？

• ✅ 原始取得日：配偶贈與後，房地合一稅仍以「原本購買日」計算持有時間。
• ✅ 取得成本：採用原購買價格，不會改用公告現值，避免產生高額資本利得。

根據財政部與國稅局的說明，這項政策的精神是「配偶間財產移轉視為內部調整」，因此計算出售所得時可使用最有利條件。

🏠 實際案例這樣算

假設先生 2010 年用 1500 萬買房，2022 年贈與給太太，太太 2025 年出售，賣得 2200 萬：

• 🟢 取得日：2010 年
• 🟢 成本：1500 萬（原購價）
• 🟢 持有時間：15 年 → 可適用舊制或自住優惠稅率

如果這是一般贈與（非夫妻），則只能用公告現值計算成本，可能導致課稅所得暴增。

🔍 哪些人適合用這招？

• 💼 有多間房、準備換屋者
• 🏡 想讓其中一方貸款買新家，另一方移轉名下資產做安排
• 🧮 想增貸或規劃出售時節稅者

📉 避免的誤區

• ⚠️ 贈與不是逃稅，需申報贈與稅，但夫妻間享免稅額度
• ⚠️ 不要以為贈與後就是重新起算成本和持有期，這會讓你白繳稅！
• ⚠️ 有增貸計劃者，也要同時考量貸款資格與收入條件

⚠️ 注意！若配偶原本是「繼承或受贈」取得，成本就不能保留原購價

不是所有情況都能沿用原始購買成本。若你的配偶是因為「繼承」或「受贈」取得該房產，然後再轉贈與你，未來你出售時，成本採用受贈時的房屋評定現值及公告土地現值（再加 CPI 調整），不是使用先前的購買價。

舉例來說：

• 👩‍❤️‍👨 太太從父母繼承房產，登記在名下
• 🔁 後來贈與給先生
• 🏷️ 先生日後出售該房，成本須以「太太繼承時的公告現值＋CPI」計算

公告現值通常遠低於市價，這會讓出售時的資本利得暴增、課稅金額也變高。

📌 如果你正打算出售這類房產，建議盡快盤點，愈早處理愈能降低稅負風險。

📌 小提醒

房地合一稅的算法很細，建議換屋或處分房產前，先確認每一戶的取得日、成本與名下數量，才能妥善節稅。

📩 想了解你的房產能怎麼配置？是否能贈與又保留舊成本？

歡迎私訊我，我可依照你的資產結構與計畫目標，提供初步風險盤點與策略建議。

📚 資料來源

• 財政部高雄國稅局｜夫妻贈與房地可沿用原成本與取得日
• 裕達地政士｜房地合一稅贈與與取得成本解析

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當我們看到「七都豪宅交易年減 6 成」的新聞，不禁會問：這些高資產族到底發生了什麼事？

表面上看，是房貸限制壓縮購買意願；但實際上，豪宅買家不是沒錢，而是越來越精打細算。

💰「買得起」不等於「值得買」

過去很多人認為：有錢就該買豪宅。但隨著打炒房政策不斷上路，許多資金買家開始精算「持有成本」。

• 購屋貸款只能貸 3 成，資金壓力暴增
• 無寬限期，一買就要還本息
• 房地合一稅導致短期轉手獲利變難
• 租金報酬率偏低，置產效益不如預期

當「購屋＝綁資金、無租金收益、無轉手獲利」，即使再有錢，也會停下腳步。

🏢 法人買盤消退，豪宅市場的第二層打擊

法人購屋近年受限最深。2023 年「平均地權條例修法」後，私法人購屋採許可制，等於直接擋掉了原本一大批節稅型法人買盤。

此外，房地合一 2.0 政策將法人課稅標準與自然人一致，轉售利得稅可能高達 45%，使法人持有高總價住宅的吸引力大減。

📉 為什麼即便景氣回溫，豪宅市場依然低迷？

你可能會說：2024 上半年房市不是很熱嗎？為什麼豪宅還是不動？

原因在於「景氣回溫主要回補剛需」，但豪宅買盤具備高度選擇性，對政策極其敏感。以下是幾個關鍵觀察：

• 房市熱回歸，但高價住宅依然被「限制成數+高門檻」雙重打擊
• 許多建商轉向開發中小坪數，稀釋了資金焦點
• 買家心態轉變，從「住得大」轉向「好出脫、好管理」

🔁 資金移轉：從一戶豪宅到兩間精華小宅

根據市場人士觀察，不少買家現在寧願將 1 億資金分散在 2~3 間精華地段小宅：

• 🔹 容易出租，租金收益穩定
• 🔹 未來轉手流通性高
• 🔹 雖然貸款也受限，但成數、審核相對寬鬆

但別忘了，若已非首購，第二戶也受限貸款成數與寬限期限制！

🧭 豪宅市場的下一步怎麼走？

從目前政策與市場觀察來看，短期內高價住宅的貸款限制不太可能鬆綁；這意味著：

• 買方出價更謹慎，壓力逐漸轉到賣方身上
• 高總價產品若不具備地段或品牌優勢，恐將面臨價格修正
• 換屋、置產族需謹慎評估現金流與未來轉手性

📩 你現在的房產規劃，需要重新盤點嗎？

如果你正考慮是否進場高價住宅，又或擔心貸款是否過得了、現金流是否撐得住，歡迎私訊聊聊你的情況，我可以幫你逐步檢視風險與財務能力。

👉 延伸閱讀：

📉 房市降溫，誰最先受傷？不是投資客，是剛性需求族

📚 資料參考：

• Yahoo新聞：限貸壓抑 七都豪宅交易年減6成

📩 想知道如何配置你得資產？歡迎私訊我，我可以陪你一起討論。